Кoнкурeнция нa стoличнoм рынкe нoвoстрoeк стимулируeт дeвeлoпeрoв рaсширять присутствиe в рaзныx лoкaцияx, клaссax и фoрмaтax. Этo привoдит к рaзмывaнию привычныx прeдстaвлeний o сeгмeнтax жилья.

O тeкущeй ситуaции нa стoличнoм рынкe жилья «Вести.Недвижимость» рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

— На ваш взгляд, что происходит сейчас на столичном рынке жилья?

— На сегодняшний день уже можно констатировать, что спрос на столичном рынке новостроек преодолел последствия кризиса, который произошел в 2015 году, когда число сделок со строящимся жильем обвалилось на 18% по сравнению с 2014 годом. Благодаря программе субсидирования ипотечного кредитования в 2016 году рынок восстановился, количество договоров долевого участия (ДДУ) даже превысило докризисный уровень на 48%. В 2017 году рост продолжился, но уже без какой-либо помощи государства – ставки по жилищным кредитам снижались без административного вмешательства, а спрос вновь вырос почти на половину (+52%).

— Заметны ли какие-либо новые тенденции — как позитивные, так и негативные?

— Пожалуй, главная тенденция, которая четко обозначилась в 2017 году – это повышение роли банковского капитала в жилищном строительстве. Усиление банков в отрасли развивается по двум направлениям. Во-первых, при серьезном снижении доходов населения, дешевеющая ипотека становится все более популярной. Порядка 60% покупателей жилья в нашем проекте комфорт-класса «Level Амурская» приобрели квартиру в кредит. На первый взгляд, дешевая ипотека и высокий спрос, который она порождает – это, безусловно, позитивная тенденция. С другой стороны, спрос на рынке недвижимости попадает практически в прямую зависимость от текущей кредитно-денежной политики. Любой резкий скачок инфляции, девальвация, повышение учетной ставки ЦБ — все это может нейтрализовать активность клиентов.

— Как еще влияет финансовый сектор на рынок жилья?

— Второе направление повышения влияния банков на рынок жилья – проектное финансирование. Борьбу властей за безопасный рынок строящегося жилья нельзя не поддержать. Переход к проектному финансированию и отмена долевого – стратегически верный шаг. Однако нужно понимать, что не только покупатели, но теперь и девелоперы попадают в прямую зависимость от банков. Механизм проектного финансирования предполагает только один источник финансирования строительства нового жилья – кредит. Помимо собственных средств застройщика, он становится практически безальтернативным. Таким образом, ценовая политика банков будет прямо влиять на конечную стоимость жилья. Через андеррайтинг потенциальных заемщиков банки смогут влиять на расстановку сил в отрасли. В то же время появление банка в качестве посредника между дольщиком и застройщиком, конечно, снизит риски для покупателей. В общем, однозначных тенденций на рынке нет, все они несут в себе нечто позитивное и негативное.

— Насколько возросла конкуренция на российском рынке недвижимости?

— Усиление конкуренции – еще одна противоречивая тенденция. С одной стороны, безусловно, она осложняет работу на рынке. За прошлый год в комфорт-классе на столичный рынок вышло 23 новых комплекса. Напомню, что, к примеру, в 2012 году в Москве всего было 22 массовых проекта, а сейчас рынок за один год пополняется сравнимым числом конкурентов.

Вместе с тем, нельзя не отметить, позитивный тренд: за год число выставленных на продажу квартир выросло всего на 8%, а в декабре даже немного сократилось – растущее предложение компенсируется растущим спросом. Конкуренция, конечно, не дает расслабиться, но на таком рынке гораздо интереснее работать, расширять и диверсифицировать свою деятельность.

— Каким образом диверсифицируют свою деятельность столичные застройщики?

— Один из вариантов — выход в новые сегменты и приобретение опыта в реализации разных форматов жилья. Мы, например, стараемся охватить разные форматы, локации, классы — только так можно приобрести опыт, помогающий выиграть в конкурентной борьбе.

— Изменился ли за последние годы покупатель? По-прежнему низкая цена определяет все или покупатели стали более разборчивыми и ориентируются на иные показатели?

— Снижение ставок по ипотеке и сохранение в столице очень доступных по цене предложений заметно изменили географию спроса в проектах массового сегмента. Около 20% наших клиентов в 2017 году были из Московской области: Балашихи, Железнодорожного, Люберец, Мытищ. Почти столько же сделок пришлось на покупателей из других регионов России, причем большинство из них — 35% — происходит из Приволжского федерального округа.

При этом с точки зрения социального статуса покупатель из регионов практически не отличается от московских клиентов: как правило, речь идет о семьях молодых специалистов, чья жизнь тесно связана с работой в столице.  

— Ваши покупатели в курсе, что теперь они приобретают «стандартное жилье»?

— Во-первых, я полагаю, что дискуссия о том, как правильно называть жилье, прошла совершенно незамеченной для наших клиентов. Во-вторых, едва ли у кого-то повернется язык назвать «стандартным» проект, разработанный, например, архитектурным бюро SPEECH, состоящий из высотных башен, с дизайнерской отделкой входных групп и квартир, закрытыми дворами, променадом и амфитеатром, а также подземным паркингом на тысячу мест. Классификация на рынке новостроек все более условна, поэтому введение на нормативном уровне каких-то правильных понятий мне видится противоестественным.  

— Можете дать прогноз по российскому рынку на ближайшие полгода?

— Нас ожидает непростой год. Прежде всего, это будет связано со вступлением в силу поправок к 214-ФЗ. Девелоперам придется подготовиться к изменениям в финансировании и реализации своих проектов, при этом я полагаю, многие постараются вывести в продажу как можно больше проектов. Скорее всего, в I полугодии конкуренция обострится больше обычного, а на столичном рынке обновится рекорд ценовой доступности квартир и апартаментов.

Кроме того, мы ожидаем от властей конкретных моделей внедрения эскроу-счетов в расчеты между дольщиками и застройщиками. К лету 2019 года не менее 30% сделок на рынке строящегося жилья должны заключаться с применением эскроу-счетов. Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определено решениями, принятыми грядущей весной.